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5月22日,由北京市建筑業聯合會主辦的華北、東北八省、市、區建筑業協會(聯合會)工作交流會在北京召開
日期:2018-8-2 供稿:廣西百成集團 瀏覽:1158
央廣網蘇州8月2日消息(記者姚東明 江蘇臺記者錢一鳴)據中國之聲《新聞縱橫》報道,從昨天(8月1日)開始,位于江蘇蘇州的中、農、工、建四大銀行的分支機構一致出臺新的房產貸款規定:客戶若在5年內提前還款,將被收取違約金。

  違約金=提前還款金額×月利率×6。舉例來說,如果提前還10萬元,違約金2940元;提前還100萬元,違約金29400元。那么,提前還款將收取違約金的行為是否合理呢?

  記者第一時間致電蘇州中行、農行、工行和建行,四大行均回復:消息屬實,“違約金”新規從8月1日執行。建設銀行蘇州分行客服人員說,在貸款發放后的60個月內,申請提前還款,會收違約金。所收違約金額是提前還款金額×貸款執行月利率×6。

  客服告訴記者,這一規定按照“老人老辦法,新人新辦法”實施,8月1日新受理的貸款,都會在貸款合同上注明該條款。在此之前辦理的貸款不受此條款影響。

  那么,違約金新規對于蘇州的買房、賣房人群,有何影響呢?

  在蘇州二手房市場,貸款未滿5年、提前還款的現象十分常見:房東通常需要把手上的房屋貸款結清了,才能夠做產權過戶。我愛我家蘇州市場部總監周澤宇認為,這個新規更大影響的是8月1日以后的買房群體,特別急于出手房屋套現的投資屬性的購房人群;也會影響到部分短期內換房改善需求的人群,因為房屋的轉手周期將會被拉長。

  在樓市評論員尹霄飛看來,新規的執行在全省層面也有借鑒意義,不過,“羊毛出在羊身上”,房主也很可能將這部分違約成本轉嫁到買房人頭上。“如果是一個好地段或者學區房,他(房主)可能會很輕松地將成本增加到了購房者的身上,當然也會影響到交易的時效問題。”

  周澤宇認為,違約金新規一定程度上已經體現類似于限售的意圖,對今后的短線貸款投資購房行為,預計會起到一定的影響。

  房貸不滿5年,提前還款將收取違約金,是否合法合理?從合法性角度而言,北京市房地產法學會副會長趙秀池給出的答案是:合法,沒問題,而且也有一定合理性。

  她說,提前還款是否需要支付違約金是一個商業行為。因為借貸本身是市場行為,借款人與銀行簽合同時,合同中對提前還款是否收違約金一般有相應的約定,是否收違約金主要是看合同約定。收違約金是銀行的習慣做法,從銀行穩定收益的角度看,簽訂合同后,銀行會對資金的用途做規劃,“款貸給你了,要是提前還,等于打亂了它的計劃,它就要再重新做規劃、安排,所以收違約金也有一定的道理。”

  專家的意思很明確,雙方有合同在先。昨天中午開始,一張《個人住房貸款業務提前還款客戶須知》的圖片,在蘇州購房者的朋友圈流傳,須知明確規定,“您在我行辦理的個人住房貸款業務,在申請部分提前歸還本金或提前結清貸款時,我行將根據合同約定收取一定比例的提前還款違約金”,并規定,“部分提前還款的,每次還款金額不少于1萬元,而且需為1萬元的整數倍”。

  須知最后,要求借款人對須知內容無異議請簽名。也就是說,簽名了就等于同意這樣的條款;但如果購房人不簽名,銀行還會放貸嗎?雖然一紙合約規避了合法性的問題,但在銀行面前,購房者的選擇空間并不大。恐怕很多人擔心銀行不放款或者慢放款,而只有簽字。

  那么,這樣的做法是否合理呢?其他地方銀行怎么做的?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,“提前還款就是要收取違約金的,這個規定在全國其他城市的商業銀行也是執行的。”但是,其他地方規定的年限是多長呢?

  根據公開資料,部分銀行規定貸款不滿1年就提前還款的,會收取最高不超過6個月貸款的利息的違約金。超過1年提前還款的,將不收取違約金。

  一位剛剛在深圳辦完房貸業務的購房者告訴媒體,銀行規定,1年內還款罰息3個月,2年內罰息2個月,3年內罰息1個月,3年之后就不罰息。北京部分銀行也是采取類似的條款。

  蘇州四大銀行規定,超過5年時間提前還款才不收違約金。這個時間是不是太長了?銀行為什么要這么做?是不是樓市調控政策的一部分?中原地產首席分析師張大偉表示,蘇州四大銀行這樣的規定就是為了追求更高的利潤,是銀行的自主行為,跟樓市調控沒關系。他說,這個規定不是當地出臺的政策,它是窗口指導意見,可能很多人誤認為是樓市調控政策。從規定本身而言,“5年”這個時間期限相對比較長,很多城市之前有過類似的條款,但基本都是3年左右。

  新規出臺會影響哪些人?投機需求的人,可以通過其他銀行貸款,當然也可以全款;而且,經過一系列的樓市調控政策的實施,真正投機需求的群體已經很少。有分析認為,新規出臺,恐怕更多會影響剛需,也就是那些房貸壓力大,過了兩三年之后,手頭稍微寬裕、想提前換一部分款項的人。

  個貸已經是銀行的優質資產了,5年的期限設定,當然能更好地保障銀行的利益,規定的合法性無可厚非,但在樓市相對火熱的當下,購房者在房貸問題上的話語權有限,這樣做真的合理嗎?其他城市的銀行是否會效仿等都要打一個大大的問號。

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